同志们：
今天的会议，是我市开展“物业服务质量年”活动半年来的总结会议，也是对市区住宅项目进行表彰的大会。这次大会受到市政府的高度关注，本来市领导要亲临会议，作重要讲话，因有其他重要会议重合，未能到会。从我们从事的工作性质来讲，物业管理直接关系着民生问题，是传达党和国家政策的前沿阵地，也是转达政府对人民群众关心的窗口，充分体现了物业管理行业的重要地位和必要性，市我们物业人的光荣和责任。
全市开展的“物业服务质量年”活动，是在深入学习、实践科学发展观和“三个代表”重要思想，在加快城市建设，实现三年大变样，构建和谐社会、和谐社区，改善人们的居住环境，提高生活水平的氛围下，开展的一项重要活动，得到了各级领导和全行业的大力支持和配合，大家思想重视行动快，把“物业服务质量年”活动当作物业管理的一项重要任务，上下动员，采取有效措施，取得明显成效。为全面掌握上半年活动的开展情况，市住房保障和房产管理局组成三个考评组，于六月五日至二十五日，分别对沧州市区有住宅项目的32家物业服务企业，43个住宅项目进行了检查评比。 此次检查评比，既是对物业服务质量和企业规范化建设的一次督导，同时也是对物业管理政策的普遍宣传和对物业服务企业具体的业务指导。
一、思想重视，行动快
1、沧州市住房保障和房产管理局《关于开展物业服务质量年活动实施方案》通知，沧房通字[2009]13号文件、“物业管理评比奖惩办法”下发后，个县市都非常重视，迅速做出安排部署，绝大多数企业 高度重视，把《物业服务质量年》活动作为当前物业管理工作的一项重要任务来完成，对“质量年”活动部署的十三项具体内容，进行了不是喝落实，制定了实施方案，东塑物业服务有限公司，局动员大会的第二天就召开专题会议，学习文件，领会精神，掌握标准，对整个活动作出具体安排和部署，对照标准找差距，针对不足抓整改，明确分工，责任到人，突出重点，狠抓落实，针对档案不够规范的实际，下大决心，花大气力，特聘请运河区原档案局局长作具体指导，集中时间、集中人员，按照国家等级标准，对档案一件一件的重新整理、重新建档，规范化程度大大提高。
2、“服务质量年”活动初见成效
（1）、加强物业管理法规政策的学习，各公司利用专门和业余时间，组织员工学习《物权法》、《物业管理条例》以及相关的政策法规和规定，增强理解，法制意识、政策水平都有较大提高，运用法规知识解答业主咨询的相关问题，同时也是向业主宣传法规政策的过程，效果不错。
（2）、建立和完善了企业内部管理机制。国有国法，家有家规，一个企业，规章制度、岗位职责，是规范公司工作和劳动行为的重要依据， 华元物业服务公司，决心大，行动快，按照文件找差距，对照评比条件逐项、逐条检查抓落实，对公司内部管理机制进行拉网式的重新整合，其中包括，各项工作制度、工作标准、岗位职责、操作程序、突发事件应急预案、业主档案、建筑档案、车辆登记、报修回访登记、咨询投诉登记等，使企业内部软件建设进一步规范。也得到了业主们的普遍欢迎和支持。此次活动使较为规范的企业更加规范，不太规范的企业，按照文件要求找差距，对照评比条件抓落实，都有了明显转变。
（3）、住宅小区有了新改观。在物业服务的住宅服务项目中，在对物业的公共部位、公用设施设备和相关场地的日常维修、养护以及秩序维护，使物业增值、保值的日常工作的同时，有不少单位，利用“物业服务质量年”的活动机会，加大对老旧小区的治理力度，嘉泰物业发展有限公司，加大旧区改善力度，对石化老旧小区进行全面整治，投入大量人力、物力，重新安装路灯、路面硬化、小区绿化等项目，使老旧小区旧貌换新颜。这次检查评比，有的项目没有取得名次，但同时作了大量工作，取得了良好的成绩，如一中前住宅小区几年来，除街道收取卫生费用以外，其他项目几乎无人问津，小区脏、秩序乱，业主怨声载道，兴业物业服务公司，借“物业服务质量年”活动契机，针对小区脏、乱、差的现状， 下决心改变小区落后面貌，集中时间，集中人员，从治理环境入手，先后投资10多万元，对业主最需要、最关心的项目抓落实，现在看一中前小区， 道路平了、路灯亮了、环境绿了、卫生干净了，得到业主们的欢迎和称赞。
（4）住宅小区卫生设有专职保洁员，垃圾箱、转运站，垃圾实行袋装，统一清运，环境卫生基本无死角；
（5）、小区绿化布局合理，花草树木长势良好，死苗、斑秃及时补种更换、修剪造型美观，为美化环境发挥较好作用；
（6）、秩序维护实行24小时值班、巡逻，进出车辆、外来人员登记齐全；
（7）、精神文明建设逐步加强，半年、年度、重大节日不拘形式组织业主演唱会、歌舞会、扭秧歌、放电影，篮球、排球、乒乓球等，业主业余文化生活丰富多彩；
（8）、接受业主的求助和投诉，想业主之所想，帮业主之所需，能够办的马上办，不能马上办的，做好解释和协调工作。
3、建立和完善企业内部运行机制
物业管理------是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内地环境卫生和相关秩序的活动。在物业管理服务活动中，对接管的服务项目，除规划设计提供的硬件环境外，重点加强物业服务企业的内部软件建设。近几年来，通过开展优秀（示范）项目评比活动和2008年对全市物业服务企业的监督检查，促进了物业服务企业内部规范化建设，在工作制度、岗位职责、操作程序、易发事件的应急方案、业主报修回访、车辆登记、业主求助投诉登记、公共制度档案、业主档案、规划、设计施工图纸，建筑档案、业主满意度调查等，在住宅小区环境管理服务方面，按照规范化建设加以完善，如，主出入口显著位置设置小区平面图、车辆限速牌、小区路线指示标志、健身器材、公共活动场所安全提示、花草、树木的管理与养护，专职保洁人员，划分区域、定质定责，基本达到了工作制度化、操作程序化、行为规范化。
二、评比情况
本次评比，各县市具体落实对本辖区住宅项目的屏蔽，市局组成检查组对市区住宅服务项目进行了评比，经过现场打分，加上取得市级及以上优秀（示范）住宅项目加分因素，综合评定情况是：100分的住宅项目1个；90分以上住宅项目6个；80分以上住宅项目6个；70分以上住宅项目8个；60分以上住宅项目13个；60分以下住宅项目8个，根据各项目得分情况，并充分考虑到各项目服务等级因素，综合评定出一、二、三名。此次评定工作，基本做到了公平、公正，符合各住宅项目的情况实际。
三、存在问题
“物业服务质量年”活动开展半年来，已取得了阶段性成果，但从检查评比的情况看，物业服务企业在服务过程中，仍然存在一些问题，主要表现在以下几个方面：
1、 物业服务收费标准低，企业亏损面大。从我市物业管理的实际情况看，多层住宅最高的收费0.70元/M2，最低的收费0.18元/M2，高层住宅为0.70---0.90元/M2，（其中包括电梯运行费、电费），由于物业服务不到位，业主素质的差异，有的项目收费率低的为40--50%，从2008年对企业的监督检查情况看，全市物业服务企业亏损面达93%，有的企业难以为继，负债运营，制约着物业服务企业的生存与发展，服务收费需要适时进行调整；
2、开发企业不履行工程质量保修义务，给物业服务企业造成极大工作压力，有的开发商为促进楼盘销售，故意隐瞒存在的质量问题，当物业服务人员指出存在问题时，开发销售人员劝说，不要讲，讲了就卖不出去了，存在的问题保修期内不能很好解决，保修期满后转嫁给物业服务企业，物业服务企业承担着本不应承担的责任和任务，引发诸多矛盾，业主拒交物业服务费，收费难是企业普遍存在的突出难点问题之一；
3、物业服务水平还不够高 。有些企业为减少企业亏损，减少支出，不惜采取减员措施，有的项目，只安排一两个管理人员，聘用保洁、秩序维护、维修等几个人，实行几项简单的服务，出现紧急情况，现找技术人员来处理，服务质量难以保障，离业主的愿望差距很大，也引发出很多矛盾和纠纷；
4、部分企业内部建设不规范，规章制度、工作程序、档案建立不健全，按规范化的要求怎样做、做什么心中无数。检查中需要提供的文字资料，东拼西凑，或称档案管理人员请假不在等，对这种现象，检查组按照规范化的要求，对每个物业服务企业都提出了整改意见；
5、 老旧小区物业管理难度大。由于规划、设计的原因，环境、绿化、物业管理用房、配套设施设备存在先天不足，物业管理难度大，有为难情绪， 缺乏信心；
6、小区环境整治不彻底。有些住宅项目，检查组进入小区，绿化带白色垃圾、烟头、杂草、杂物、宠物粪便、绿化斑秃、死苗，有的个别业主在小区绿地私自种植蔬菜、经济作物等现象不期入眼，个别卫生有死角，与小区绿化环境极不协调，这说明，从业人员工作不到位，思想不重视，怕向业主做工作，惹麻烦，得过且过，检查当中存在的这些现象，平常的工作可见一斑。
7、为相关部门代收费问题突出，根据《物业管理条例》第四十五条规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”。象水、电、暖收费，主管部门只对小区一块总表收费，跑、冒、滴、漏出现的亏损，全部由物业服务企业承担，使本来就亏损的物业服务企业雪上加霜，也引发出很多矛盾；这种现象在全国全行业普遍存在，目前还没有根本的解决方法。随着水、电、暖一户一表的改造，也可是解决此类问题的方法之一。
8、小区规划停车位不足 ，停车问题逐渐显现。随着人们生活的提高，私家车逐年增多，车位不足，车多为患，乱停乱放现象比较普遍，管理难度大，也造成很大的安全隐患，如中心家园、绿之园等小区，已引起业主的投诉和媒体的关注，受到区域限制，此类问题解决难度很大。
9、全市“物业服务质量年”活动开展不平衡。检查中体会到，凡事领导重视，认真组织，狠抓落实，取得的效果就明显；但有些企业对“物业服务质量年”活动重视不够，文件见了，领导看了，看完束之高阁，有的根本没有行动起来，表现的冷漠、麻木，制度不健全，职责不明确，工作无标准 ，不求进取，工作处于一般化，应付了事，没有上进心，没有争先意识，这样的企业，这样的工作态度，这样的工作标准，怎能满足业主的生活需求，检查组严肃的提出了整改意见，也希望在下半年的工作中有新的起色。
以上是“物业服务质量年”活动开展半年来的工作情况，简单总结了此次活动所取得的成果，同时指出了存在的问题和不足。“物业服务质量年”是2009年度物业管理工作地一项重大活动，其目的就是使全市的物业服务水平再上新台阶，只有各个物业服务企业服务水平的提高，才有全市全行业服务水平的大提高，同时也殷切期望，取得较好成绩的单位，要再接再厉，发扬成绩，开创性的开展工作，不断攀登新的高峰；没有取得名次的单位，也付出了很大努力，作了大量工作，要针对存在的问题与不足，多学习先进企业的成功经验和做法，取长补短，力争在下半年工作中迎头赶上，取得好成绩。
今天的会议既是半年来开展活动的总结会，也是下半年继续开展《物业服务质量年》的再动员会。下面就如何继续开展《物业服务质量年》提出以下几点意见：
一、进一步提高对《物业服务质量年》活动重要意义的认识
《物业服务质量年》是经局党组研究决定，市领导对这次活动给予充分肯定和支持，而开展的一项重要活动，其目的就是通过这次活动，全面提升我市物业服务水平，通过我们的优质服务，为广大业主营造良好的居住、生活环境，提高城市品位，提高企业的知名度和品牌意识，提高企业的造血功能和生存能力，为企业的健康发展打下良好基础，各级领导、各个企业要充分认识，对下半年的活动做出具体安排和部署，狠抓落实，切实取得明显实效。
二、提高人员、队伍素质，发挥团队精神
搞好人员岗位培训，除积极参加上级组织的培训，各企业要定期不定期组织从业人员培训，学习政策、法律法规、规章制度，岗位职责等，特别要对刚刚步入行业同志的岗前培训，提高政策理论水平，发挥团队精神，提高化解和解决问题的能力。
三、在狠抓落实上下功夫
要按照《物业服务质量年活动实施方案》和“物业管理项目评分标准”内容，根据服务等级，有针对性的逐项、逐条对照抓好落实。在年终检查评比中，对仍然无动于衷，企业建设不规范、服务水平无提高，服务项目无改观，业主不满意、意见大的企业，除给予严肃批评外，视情节轻重，给予注销企业资质证书处理。
四、加强行业间的学习和交流
近几年来，我市物业管理发展很快，规范的物业服务企业不断涌现，为加快企业规范化建设步伐，各企业可通过协会牵头，增强企业间的学习与交流，借鉴成功的经验和做法，按照规范化的要求，促进企业自身建设，到2009年底，规范化程度达到80%以上。
五、对优秀住宅项目进行复检。根据省建设厅要求和市局工作安排，下半年将组织对全市2007年之前取得市极及以上优秀住宅项目进行全面复检，对符合条件的予以保留，对达不到优秀项目标准的，取消“优秀住宅小区”荣誉称号，此项工作要在各县市主管部门预检后进行。
六、做好企业资质等级升级工作。沧州市区、各县市要对物业服务项目进行详细的统计和核准，按照《物业服务企业资质管理办法》有关规定，凡是服务面积超过住宅项目20万平方米和非住宅项目5万平方米以上的，均可申请办理升级手续。
七、住宅专项维修资金要实行规范化管理。要认真落实建设部、财政部第165号令《住宅专项维修资金管理办法》，各县市要根据各自的实际情况，制定《专项维修资金管理实施方案》，行政主管部门要在银行设立专门账户，实行统一管理，确保住宅专项维修资金的规范化管理和合理使用。
同志们，2009年物业管理工作任务很重，希望大家端正态度，统一思想，鼓足干劲，力争上游，为全面提升我市物业管理水平做出新的贡献。
2009年7月12日
